29 oktober 2020

Sinds de tv-uitzending van ‘De Monitor’ op maandag 19 oktober jl en de media-aandacht die het onderwerp over het nieuw in te voeren funderingslabel kreeg, staat de telefoon bij de KCAF roodgloeiend. Het funderingslabel is inmiddels 750.000 keer opgevraagd. Is alles rondom het label nu in kannen en kruiken en hoe verloopt de testfase? VJ vroeg ook brancheverenigingen NVM en VBO om een reactie. 

KCAF laat weten dat het door een geavanceerde computermodel met een tiental relevante landelijke openbare databronnen slim met elkaar te verbinden het nu mogelijk is om funderingsrisico’s veel beter dan tot nu toe mogelijk was in beeld te brengen. In 0,3 % van de respons krijgt KCAF meldingen dat het funderingslabel niet of deels niet klopt. Die reacties gebruikt KCAF om verbeteringen aan te brengen.

VBO is dan ook geen voorstander van een ‘funderingslabel’, maar is van mening dat de taxateur op objectniveau moet bepalen wat er moet worden vermeld in het taxatierapport. 

Testfase tot en met 31 december 2020

Op 1 juli 2021 willen taxateurs met het funderingslabel gaan werken. Om ervoor te zorgen dat het funderingslabel zo betrouwbaar mogelijk wordt is deze testfase ingesteld tot en met 31 december 2020. Alle reacties worden zorgvuldig behandeld. Reacties van eigenaren vormt input voor verbetering, meldt KCAF. De feedback gaat vooral over de genoemde herstelkosten, de hoogte van de grondwaterstanden en het type fundering van woningen. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat een pand een slecht label heeft maar dat inmiddels funderingsherstel heeft plaatsgevonden of dat de grondwaterstand inmiddels structureel verhoogd is. Deze gegevens zijn dan nog niet in de landelijke databanken verwerkt waardoor KCAF dan nog niet over de betreffende lokale data beschikt.

Ook komt soms voor dat een funderingstype ‘op staal’ (ondiepe fundering) moet zijn terwijl het funderingslabel meldt dat het pand op houten palen staat of omgekeerd. We bekijken welke verfijning in het model daar verbetering in kan brengen. Hoewel het model een hoge betrouwbaarheid heeft kan in deze gevallen een verkeerd risico gegeven zijn.

Mogelijke kosten van funderingsherstel zijn nu uit het funderingslabel gehaald 

Sommige huiseigenaren zijn erg geschrokken van de genoemde kosten voor funderingsherstel bij de verschillende labels. KCAF heeft die bedragen nu uit het funderingslabel gehaald, omdat de labels in de eerste plaats bedoeld zijn risico’s in beeld te brengen en bewustwording te bevorderen. De genoemde kosten zijn die van een compleet nieuwe fundering.

Afhankelijk van de lokale omstandigheden zijn er ook andere oplossingen mogelijk zoals bijvoorbeeld bodemverbetering en grondwateraanvulling. Een bedrag per m2 geven voor funderingsherstel is ook te grof. Dan kom je voor grote panden op te hoge bedragen uit en bij appartementen deel je de prijs met het aantal appartementen dat op die fundering rust.

Om in de loop van 2021 toch iets te kunnen zeggen over mogelijke kosten zoekt KCAF samen met branchepartijen zoals VEH en NVM naar oplossingen waarin 22 met bandbreedtes en type maatregelen rekening wordt gehouden en maken we afspraken over hoe deze kennis het beste gedeeld kan worden.

Vastgoedjournaal vroeg ook de NVM en VBO om een reactie: 

"De NVM vindt het een goede zaak dat de informatie over eventuele funderingsproblematiek beschikbaar is mits deze informatie betrouwbaar en correct is. We wachten de testresultaten af."

NVM laat verder weten dat de branche dit een belangrijk onderwerp vindt en de branche heeft het initiatief genomen om het nieuwe product van de Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), Fundermaps in het nieuwe taxatiemodel van 2021 op te nemen. Dit is dus geen verplichting vanuit de overheid of Europa. Als branche is afgesproken dat het funderingsrisicorapport van Fundermaps wordt opgevraagd en als bijlage bij het taxatierapport wordt gevoegd. Dit gaat verder dan het vermelden van een labelletter.

In het huidige taxatiemodel is ook aandacht voor funderingsrisico’s. Alleen in het nieuwe model dat vanaf 1 juli 2021 gebruikt gaat worden wordt er op verschillende vlakken nadrukkelijker aandacht gevraagd voor diverse onderwerpen. Hierbij moet je denken aan meer aandacht voor duurzaamheid en de bouwkundige staat van de woning. Met dit nieuwe model krijgen consumenten en geldverstrekkers een indicatie van de bijkomende kosten en risico’s op het gebied van verduurzaming, herstel van de onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige gebreken van de woning.

VBO laat het volgende weten: “Het label lijkt een feitelijke weergave te geven op objectniveau terwijl de gebruikte data slechts op postodegebied is gebaseerd. De specifieke KCAF data gericht op huisnummerniveau is nog niet verwerkt. Dat geeft dan bij veel objecten afwijkingen en is daarmee misleidende informatie. Er zijn namelijk plekken waar op objectniveau al funderingsherstel heeft plaatsgevonden, terwijl de data aangeeft dat er nog een risico is omdat dat gebaseerd is op de volledige postcode." VBO is dan ook geen voorstander van een ‘funderingslabel’, maar is van mening dat de taxateur op objectniveau moet bepalen wat er moet worden vermeld in het taxatierapport. 

"Het funderingslabel draait nu alleen nog op landelijke openbare data, welke alleen (zoals aangegeven) is gericht op postcodegebieden. Uiteraard kunnen taxateurs daar helemaal niets mee. Het is onjuist dat KCAF dit ‘funderingslabel in overleg met de branche tot stand heeft gebracht’. VBO is hier namelijk niet bij betrokken geweest, echter is er naar aanleiding van de berichten vorige week wel contact geweest met KCAF en volgt er op korte termijn een afspraak om dit verder te bespreken”, aldus Hans van der Ploeg, directeur VBO, vereniging van makelaars en taxateurs, “uiteraard is ons uiteindelijke doel dat bij de introductie van het nieuwe modelrapport kan worden beschikt over correcte gegevens.” 

Kwaliteitsverbetering door lokale data toe te voegen

Met de lancering van het funderingslabel in het programma ‘De Monitor’ is een beweging in gang gezet naar veel meer transparantie over de funderingsrisico’s die woningen in Nederland lopen. Diverse brancheorganisaties oordelen positief over dit initiatief. Nu komen eigenaren steeds vaker voor onaangename verassingen te staan. KCAF voegt regelmatig lokale data toe aan het computermodel. Dat zijn eigen onderzoeksgegevens en data van gemeenten, waterschappen of provincies die nu al mogen worden gebruikt met in acht neming van de geldende privacyregels.

KCAF roept lokale overheden dan ook op om samen met ons te werken aan een verdere kwaliteitsverbetering van dit model door ons toe te staan beschikbare lokale analyses en data mogen gebruiken om de betrouwbaarheid op lokaal niveau verder te vergroten.

Bron: VastgoedJournaal