Kritiek op maatregelen middenhuur zwelt aan

27 februari 2023

Steeds meer organisaties uiten kritiek op de plannen van minister De Jonge om de huurprijzen in het middensegment aan banden te leggen. Investeerders dreigen zich terug te trekken. Nu ook ASR.

Verzekeraar ASR meldde het tussen neus en lippen door bij de presentatie van de jaarcijfers: “ASR is een van de grotere particuliere vastgoedinvesteerders in het middensegment van (huur)woningen. We volgen dan ook met belangstelling de kabinetsplannen voor de woningmarkt. Er is voldoende kapitaal beschikbaar in Nederland om de bouw van woningen te financieren en de bereidheid is groot, maar de investering moet wel financieel haalbaar zijn. De plannen om de huren in het middensegment te reguleren ontmoedigen dit.”

Tijdens de mondelinge toelichting op de jaarcijfers zei ASR-bestuursvoorzitter Jos Baeten zich echt zorgen te maken over de plannen. De verzekeraar heeft lopende investeringen in nieuwbouwprojecten vooralsnog niet gewijzigd. “Maar zodra dit voorstel daadwerkelijk ingevoerd zou gaan worden, moeten wij ons beraden of we nog wel op dezelfde schaal blijven investeren in middenhuur”, zei hij in het Financieele Dagblad.

Brandbrief

Het kabinet is van plan om de middenhuur vanaf 1 januari 2024 te reguleren, dus om de huren te maximeren door middel van een puntenstelsel. ASR is niet de enige die zich daar druk over maakt. Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA) schrijven in een brandbrief aan de Tweede Kamer dat de regulering een ‘ontwrichtend’ effect zal hebben op de woningmarkt in de grote steden.

De maatregelen zullen er volgens de makelaarsverenigingen toe leiden dat verhuur niet meer rendabel is, waardoor investeerders zich zullen terugtrekken uit deze markt. De minister zou volgens hen onderzoeken die hierop wijzen niet serieus nemen.

Ook het op grote schaal uitponden van huurwoningen zal op korte termijn leiden tot nog grotere schaarste op de huurmarkt en dus tot een nog sterkere stijging van de huurprijzen in de al gedecimeerde vrije huursector. Het gat tussen gereguleerde huur en het aanbod in de vrije huursector wordt daarmee de komende jaren alleen maar groter gemaakt.

Funest

Voor een stad als Amsterdam kan het voorgenomen beleid funest zijn. “Voor veel mensen is een huurwoning in de vrije sector op dit moment de enige manier om in Amsterdam snel aan een woning te kunnen komen. Wanneer woningzoekenden in de toekomst allemaal op de wachtlijst moeten voor een gereguleerde huurwoning (in Amsterdam nu 13 jaar) komt het er in de praktijk op neer dat zij zich niet meer hier kunnen vestigen.”

Onderzoek ING Research

Het economisch bureau van de ING onderzocht de verwachte effecten van de middenhuurplannen. ING Research stelt dat de maatregelen het structurele woningtekort niet oplossen: over de tijd neemt het totale huuraanbod af en de totale vraag naar woningen juist toe. “Dat een groep vrijesectorhuurders door de huurregulering op korte termijn profiteert van lagere huren, is waarschijnlijk onvoldoende om te compenseren voor deze negatieve neveneffecten.”

Wel zal de afremmende werking van de huurregulering op de woningproductie op termijn wegebben, verwacht ING Research. De lagere huuropbrengsten zetten uiteindelijk een neerwaartse druk op de grondprijzen, en dit helpt zo het rendement op woningbouw te herstellen.

Wachtlijsten

Eerder al stelde verhuurdersorganisatie Vastgoed Belang dat de regulering zal leiden tot de verkoop van 25.000 middenhuurwoningen. De Nederlandsche Bank zei in november dat regulering van het middenhuursegment op korte termijn kan helpen om deze woningen betaalbaarder te maken, maar dat op de lange termijn een daling van het rendement kan leiden tot een kleiner middensegment als beleggers zich terugtrekken. Ook zullen de plannen leiden tot minder verhuisbewegingen (door scheefhuurders) en dus wachtlijsten.

Vorige week kondigde minister De Jonge na lang aandringen aan dat hij onderzoeksbureau SEO een studie laat doen naar de effecten.

Bron: Vastgoedactueel - ASR