21 december 2022
Steeds vaker kom ik ze tegen. Hypotheekadviseurs die hun klanten ook wel ‘even’ zullen begeleiden bij de aankoop of zelfs verkoop van hun woning. Of dit nu verstandig is of niet, leg ik je graag uit. De hypotheekadviseur is goed in zijn vak. Hij geeft met een beetje geluk onafhankelijk advies aan de koper van een woning. Hij staat in contact met vrijwel alle banken en verzekeringsmaatschappijen die hypotheken verstrekken in Nederland en geeft zijn klant een advies dat op zijn of haar situatie is afgestemd. Hij rekent daarvoor een provisie en die provisie is vrijgesteld van BTW en is fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. So far, so good.
Nu zijn er ook adviseurs die zich ook begeven in het vakgebied van de makelaar. Een bijzondere dubbele pet. Want als hypotheekadviseur heb je er belang bij dat de klant een zo hoog mogelijke hypotheek afsluit. Hoe hoger de hypotheeksom, hoe hoger meestal de adviesfee die aan de hypotheekadviseur wordt betaald. Daarbij is diezelfde hypotheekadviseur vrijwel nooit gediplomeerd, staat niet in een register voor makelaars (Vastgoedcert of SCVM), is niet gehouden aan de beroeps- en gedragsregels van een brancheorganisatie voor makelaars en valt dus niet onder enige klachtenregeling of tuchtrecht !
Onlangs kreeg ik toch wel een heel bijzondere situatie op mijn bureau. De klant had gebruik gemaakt van de dienstverlening van zo’n hypotheekadviseur. Ik zal je de details besparen maar de situatie was dusdanig ernstig dat ik er vrijwel zeker van ben dat deze hypotheekadviseur door een tuchtrechter alle hoeken van de kamer te zien had gekregen. Nog afgezien van het feit dat die tuchtrechter deze man in kwestie waarschijnlijk geroyeerd zou hebben.
Als klap op de vuurpijl kreeg ik ook de afrekening van de ‘dienstverlening’ van deze hypotheekadviseur. Er stond slechts één regel op de factuur: afsluitprovisie hypotheekadvies. De kosten waren dermate hoog dat ik de vraag stelde aan de consument of hij ook nog een rekening had ontvangen omtrent de aankoopbegeleiding van de woning. Het antwoord was: “Nee, dat zit verdisconteerd in dit tarief, want dan waren de kosten lekker fiscaal aftrekbaar.”
Je ziet, hier wordt ook nog ernstig misbruik gemaakt van de fiscale regels in dit land. Nu wil ik hier best een oproep doen aan de politiek om de kosten van de aankoopmakelaar fiscaal aftrekbaar te maken maar de manier waarop deze hypotheekadviseur daar invulling aan geeft, is gewoon in strijd met de wet en te schandalig voor woorden!
Waarom kwam de klant nu eigenlijk bij mij terecht? De klant had een kat in de zak gekocht. Er bleek van alles te mankeren aan de woning. Natuurlijk had hij daar zelf ook een verantwoordelijkheid maar hij dacht met de hypotheekadviseur ook een goede aankoopmakelaar in de arm te hebben genomen. Dat deze man niet eens de moeite had genomen om de woning te gaan bekijken en slechts een onderhandeling had gevoerd en de koopovereenkomst had bekeken, bleek achteraf een waardeloos idee. De hypotheekadviseur volstaat met de opmerking dat hij niet aansprakelijk is!
De oplossing:
Mijn advies in deze aan hypotheekadviseurs, toezichthouders en politiek is als volgt:
1. Verbied een hypotheekadviseur zich ook bezig te houden met makelaarsactiviteiten;
2. Laat toezichthouders met terugwerkende kracht dossiers opvragen bij hypotheekadviseurs waarbij ook geadviseerd is rondom de aankoop of verkoop want één ding staat vast, de belastingdienst wordt hier ernstig tekort gedaan;
3. Dames en heren politici: Maak de kosten van de aankoopmakelaar fiscaal aftrekbaar. Waarom is een hypotheekadvies wel fiscaal aftrekbaar en de aankoopmakelaar eigenlijk niet?
4. Zorg voor wettelijke verankering van het vakgebied makelaar en taxateur waardoor iedereen die zich op dat vlak wil bezighouden verplicht onder tuchtrecht valt, verplicht verzekerd is tegen beroepsaansprakelijkheid en verplicht zijn kennis en kunde op peil moet houden.
Aan de consumenten zou ik willen meegeven : Bezint eer ge begint om gebruik te maken van een hypotheekadviseur voor zover het makelaarswerkzaamheden betreft.
Aan alle hypotheekadviseurs die zich nu op dat vlak begeven zou ik willen zeggen : Schoenmaker hou je bij je leest!
Aan overheid en toezichthouders zou ik mee willen geven: Waarvan acte! Time to act!!
Hans van der Ploeg
Directeur VBO
