Gemiddelde overwaarde koopwoning bedraagt €220.000

28 november 2024

De gemiddelde overwaarde van een koopwoning ligt op €220.000. Dat blijkt uit onderzoek van Calcasa. Twee jaar geleden was de overwaarde nog €175.000. Een gemiddelde koopwoning heeft momenteel een waarde van €499.000, en lijkt daarmee binnenkort door de grens van €500.000 te breken.

Nederland telt op dit moment ruim 8 miljoen woningen met een totale woningwaarde van bijna €4 biljoen. Voor de berekening van de overwaarde van een koopwoning keek Calcasa naar bestaande koopwoningen die minimaal één verkooptransactie hebben gehad sinds 1 januari 1993. Dit zijn in totaal ruim 3 miljoen woningen met een totale waarde van ruim €1,5 biljoen. Vergeleken met de laatste historische aankoopprijs komt dit neer op gemiddeld €220.000 overwaarde per woning.

Als je deze overwaarde vergelijkt met de historische aankoopprijs, dan bedraagt de overwaarde 75%, aldus Calcasa. De daadwerkelijke overwaarde van een koopwoning ligt waarschijnlijk hoger, aangezien de berekening uitgaat van een hypotheek van 100% van de aankoopprijs, zonder rekening te houden met aflossingen. Daarnaast zijn woningen die voor 1993 voor het laatst verkocht zijn ook niet meegenomen in het onderzoek. Hierdoor is de inschatting van de overwaarde volgens de marktonderzoeker conservatief.

Zo maakte Van Bruggen Adviesgroep vorige week een berekening van de overwaarde waarbij wel rekening is gehouden met aflossing op een annuïtaire hypotheek.

Artikel gaat verder onder de grafiek overwaarde koopwoning

Ruim €660 miljard aan overwaarde koopwoningen

Uit onderstaande grafiek blijkt dat de overwaarde op dit moment ruim € 660 miljard euro is. Kijkend naar de ontwikkeling van de overwaarde per transactiejaar, dan springt vooral het jaar 2017 eruit. De verklaring hiervoor is dat in dat jaar relatief veel woningen (bijna 175.000) voor een laatste keer werden verkocht en de periode daarna relatief veel jaren met een hoge prijsontwikkeling heeft gekend.

Woningen die eerder dan 2000 zijn verkocht, hebben gemiddeld de meeste overwaarde vanwege de lange periode waarin hun waarde kon stijgen. Zo heeft een woning die in 1994 of 1995 is gekocht een overwaarde van gemiddeld €400.000.

Opvallend is ook dat wie heeft gekocht tijdens de huizenmarktcrisis van 2012 en 2013 een hogere overwaarde heeft (€300.000) dan wie tijdens de voorafgaande piek op de huizenmarkt van 2007 kocht, vlak voordat de kredietcrisis losbarstte.

Door de recente stijging van de huizenprijzen is de overwaarde zelfs voor kopers die één of twee jaar geleden een woning kochten relatief fors, met meer dan €50.000.

Waddeneilanden hebben relatief veel overwaarde

Schiermonnikoog, Vlieland en Ameland horen bij de gemeenten met relatief de hoogste overwaarde. Op de eilanden vonden sinds 1993 niet veel transacties plaats, maar de gemiddelde overwaarde als percentage van de historische koopsom is met gemiddeld 90% hoog. Gemeenten zoals Nieuwegein, Haarlem en Utrecht halen vergelijkbare percentages.

Gekeken naar absolute bedragen dan voert Bloemendaal de lijst aan met een gemiddelde overwaarde van €495.000. Daarna volgen Laren, Blaricum, Heemstede en Wassenaar. In Haarlem is de overwaarde zowel relatief (85%) als absoluut (€306.000) hoog. In Amsterdam heeft een woning gemiddeld €281.000 aan overwaarde.

Hoe slechter het energielabel, des te hoger de overwaarde

Calcasa signaleert ook dat woningen met een slecht energielabel een hogere overwaarde hebben. Zo hebben F-label woningen met bijna €197.000 gemiddeld de meeste overwaarde. G-label woningen zitten daar met bijna €196.000 kort achter. Woningen met een A-label (waaronder A+ t/m A++++) hebben gemiddeld €192.000 aan overwaarde. De verklaring hiervoor is dat in deze groep relatief veel oudere woningen zitten met een ouder transactiemoment. Hierdoor hebben deze woningen een langere periode gehad om overwaarde op te bouwen.

Volgens Calcasa zorgt de hogere overwaarde ervoor dat een groot deel van de woningmarkt nog beter bestand is tegen toekomstige potentiële prijsdalingen. Nederland telt op dit moment ruim 8 miljoen woningen met een totale woningwaarde van bijna €4.000 miljard.

Bron: Vastgoedactueel - Calcasa